お知らせ

自宅だけを売却する場合は、「居住用財産の3,000万円特別控除」を利用することが一般的です。

一方で、「収益物件を売却して利益が出る予定だが、自宅は売却すると損失が出そう」というケースでは、「税負担を軽減できる方法はないだろうか」というご相談をいただくことがあります。

このような場合、売却する物件の種類や売却時期、適用できる特例によって税負担が変わることがあります。

今回は、収益物件と自宅を売却する際に知っておきたい税務上のポイントについて、基本的な考え方をご紹介します。


※不動産売却で節税できる？
不動産を売却して利益（譲渡所得）が発生すると、その利益に対して譲渡所得税（所得税・住民税）が課税されます。

譲渡所得は、次の計算式で求めます。

譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用

取得費が不明な場合や長期間保有している物件では、想定以上の譲渡所得となり、多額の税金が発生することもあります。

そのため、売却前から利用できる特例を確認し、税務を踏まえた売却計画を立てることが重要です。


収益物件と自宅を売却する際の税務上のポイント
例えば、
収益物件は売却益（譲渡益）が見込まれる
自宅は売却すると譲渡損失が発生する
というケースがあります。

このような場合、自宅の譲渡損失について一定の要件を満たせば、「居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」などの適用を受けられる可能性があります。

また、同一年中に複数の不動産を売却する場合には、譲渡所得の計算方法や適用できる特例によって税負担が変わることがあります。

ただし、すべてのケースで損益通算や特例が適用されるわけではありません。

居住用財産の譲渡損失には、所有期間、住宅ローン残高、買換えの有無など、それぞれの制度ごとに細かな適用要件があります。制度の適用可否は個別の事情によって異なるため、売却前に確認することが大切です。


※節税に利用できる主な特例
① 居住用財産の3,000万円特別控除
自宅を売却して利益が出た場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます。

利益が3,000万円以下であれば、譲渡所得税が発生しないケースもあります。


② 10年超所有したマイホームの軽減税率
所有期間が10年を超える居住用財産を売却した場合は、一定の条件を満たすことで、通常より低い税率が適用される場合があります。

3,000万円特別控除と併用できるケースもあるため、大きな節税効果が期待できる制度です。


③ 居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除
自宅を売却して譲渡損失が生じた場合は、一定の要件を満たすことで、給与所得など他の所得との損益通算や、控除しきれなかった損失を最長3年間繰り越せる制度があります。

適用できる制度には、「買換えを伴う場合」と「住宅ローンが残っている場合」の2種類があり、それぞれ要件が異なります。


④ 居住用財産の買換え特例
一定の要件を満たして自宅を買い換える場合には、譲渡所得に対する課税を将来へ繰り延べられる制度があります。

ただし、3,000万円特別控除との選択適用となるため、どちらが有利になるかは事前に試算することが重要です。


※売却時期は重要なポイント
収益物件と自宅の売却を予定している場合は、売却する時期も重要になります。

譲渡所得は、原則としてその年（1月1日から12月31日まで）ごとに計算されます。

そのため、複数の不動産を売却する予定がある場合は、売却年度によって税額が変わる可能性があります。

一方で、「自宅を今年売れば、翌年に売却した収益物件の譲渡益と自由に相殺できる」という制度ではありません。

売却時期の判断は、適用できる特例や所得状況によって変わるため、契約前に税理士へ相談し、シミュレーションを行うことをおすすめします。


※税理士への相談でミスを防ぐ
不動産譲渡に関する税制は非常に複雑です。

適用要件を満たさなければ、本来利用できる税制優遇を受けられないこともあります。

また、売却後は確定申告が必要になるケースが多く、必要書類の準備や申告内容にも注意が必要です。

不動産会社と税理士が連携し、売却前から税務面を含めた計画を立てることが、安心して売却を進めるためのポイントといえるでしょう。


※まとめ
不動産売却では、「いつ売るか」「どの特例を利用するか」によって税負担が大きく変わることがあります。

特に、自宅と収益物件の売却を予定している場合は、3,000万円特別控除や軽減税率、居住用財産の譲渡損失の特例など、自分が利用できる制度を事前に確認することが重要です。

なお、居住用財産の譲渡損失に関する特例は、一定の要件を満たした場合にのみ適用されます。また、譲渡所得は原則としてその年ごとに計算されるため、翌年以降に売却した不動産の譲渡益と自由に相殺できるものではありません。

節税効果を最大限に活かすためには、不動産会社と税理士が連携し、売却前から適切なシミュレーションを行ったうえで、売却時期や特例の適用を検討することをおすすめします。