お知らせ

土地は保有しているだけで固定資産税がかかり、管理するには管理コストがかかります。また、きちんと管理されていない土地は、近隣トラブルの要因になることもあります。このように、ただ「土地を保有している」だけでは、負の資産でしかありません。しかし、誰もが土地を持っているわけではありません。ですから「土地を保有している」ことで、資産活用においてあなたはとても有利な立場にあります。どんな土地にも適切な使い道があります。活用の仕方次第では大きな成功へ導いてくれることも、大きな失敗へ導かれてしまう事にもつながりかねません。まずは「どのように活用できるか」を不動産の専門家に相談してみることが重要で、そして、任せるだけではなく『一緒に考えること』を経験してください。運営の主体は任せることができますが、経営の主体はあなたなのですから。

土地活用の進め方
では、具体的に土地活用の進め方を説明します。

１．土地や資産の状況を整理する
２．目的・目標の設定
３．自身で用意できる資金の算定
４．活用法の情報収集（ご自身で）
５．活用法の相談・選定（コンサルティング）
６．専門業者への依頼・打ち合わせ・見積もり
７．検討 事業判断

具体的に
土地や資産の状況を整理する。
まずは、自身で保有している土地の状況や他の資産を確認しましょう。

土地の権利関係等がはっきりしているか
相続登記や所有権移転登記が完了しているか
相続した土地の場合、土地の相続登記が未完であることが多いです。また、現在建物は無いのに、借地で貸していた時の借地人の建物の滅失登記が不完全であったり。そのように権利関係が明確でない場合は、専門家に依頼することをお勧めします。特に他人物の滅失登記が完了していない場合で、その建物の権利者が特定できない場合などは素人の手に負えません。
相続手登記等が完了していないと融資を受ける際などの障害になりますし、滅失登記が完了していないと建築確認などがおりません。

土地の測量図などの資料が手元にあるか
利用法によって必要となる資料が異なってきます
土地の測量図などの資料の準備は大変有効です。
測量図については2002年に測量法が改定されており、世界測地系を使い、GPSにて座標を示したものが準備できるとなおよいでしょう。

不動産以外の資産をどの程度保有しているか
土地の有効活用はあくまで資産活用の一部です
資産の全体を把握することで、そこからどの程度を土地活用事業の初期投資として使うことができるのかの確認をします。また、実はそれ以上に大事なのが次の項目です。

目的・目標の設定
目的や目標を定めましょう。
土地活用をお始めになる理由はさまざまです。
・とにかく収益を得たい
・収益はそこそこでよいから安定した「事業」を行いたい
・固定資産税などのランニングの節税対策を行いたい
・将来の相続（税・遺産分割等）対策を行いたい
などが主なものでしょう。
目的によって活用の種類が変わりますし、目標によって規模が変わります。それらによって、投資する費用も変わりますし、ともすれば活用のスタート時期を検討していたよりも後にする必要が出てきたりします。

自身で用意できる資金の算定
「不動産以外の資産をどの程度保有しているか」の項で資産の整理をしました。そこにもあったように有効活用への投下資本をどうするかを「まず自分で検討」してみます。もちろん、事業計画が進み事業予算の見積もりをとらないと最終的な額は決まりませんが、「投下できる資金」を常に頭の中に置いておくことで、この後に発生する「相談すること」や「提案を受けること」に、より現実的な目線で向かうことが出来ます。これは、必要な資金を融資によって調達することに拘ることなく、自身の不動産の売却も含めた活用することで準備するといったような判断にもつながります。

活用法の情報収集（ご自身で）
土地活用の方法は多数にあります。
ここで「ご自身で」と強調しましたのは、他人から得た情報には、その人の意見などが入っているので純粋な情報ではなくなっています。まずは、ご自身の目に留まるもの、気になるものの情報を仕入れ、頭の中で適切な判断基準を身に着けられることが大切です。

活用法の相談・選定（コンサルティング）
ネット上には『土地活用提案一括相談サービス』のようないろいろな会社からの提案をまとめて請求することのできるサイトがあったりします。
もちろん、ご自身で検討してみて、土地活用についてご自身の意見や考え方が固まれば一括相談サービスを利用してみるのも一つの方法だと思います。
しかし、これらのサイトは顧客の掘り起こしを目指す共同のサイトなのです。各社の手練れの営業マンに成功例だけを聞かされ、ご自身が客観的で冷静な判断ができない状態で、その会社の方針通りに誘導されてしまうようなことが起こり得ます。なぜなら、ここで提案をしてくる会社は「建築などの工事の受注」が目的であって、あなたの事業を成功に導くことが本来の目的ではないのです。相談し選定するものは、建物を建てることではなく「活用法（事業）」です。この不動産に適合した活用法はなんなのか？これらのマーケティングから法的制限などあらゆることを調査し、企画提案を行い事業化への導くことの専門家、 公認不動産コンサルティングマスターへ ご相談されることをお勧めします。もちろん、事業スタートの後、何かあれば各種専門家と連携を取り、様々なサポートしていくこともコンサルティングの仕事です。

専門業者への依頼・打ち合わせ・見積もり
さぁ、進める事業が選定されました。
ここで申請・工事・諸費用・公租公課などのスケジュール、費用の確認です。ハウスメーカーや建設会社、デベロッパーや専門会社（駐車場やコインランドリー等）へ見積もりを依頼しましょう。そこで必要となるのが見積もりをした内容が「求めている内容なのか」「整合性の取れた内容なのか」等、プロにしか検証できないない部分が含まれます。
検証はご自身だけでなく、専門家にセカンドオピニオンをもらうことをお勧めします。

検討 事業判断
最終段階です。いくら机上では良好な結果が求められても、さらに成功例からよりは失敗例から学ぶことを行います。そして、事業を進めて「万一」の事態が発生しても、多少の犠牲を払うことでクリアできると判断できるならば事業化するぐらいの慎重さをもって進めてください。