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相続なんてまだ先の話だろうと思っていませんか？

必要性は感じていてもなかなか着手できない、関係が近ければ近いほど、家族間で言い出せないのが相続対策です。

しかし、いつその時がやってくるか分かりません。相続が始まってからでは対策は不可能です。さらに、対策として生前贈与を行ったとしても、相続開始前3年以内の贈与については相続税の対象とみなされてしまい、相続税が課せられてしまいます。ご家族内ではタブーとされる「相続の話」ですが、早いうちから始めることで、残す人にも残される人にも納得の行く対策が可能となるでしょう。

一口に相続対策というと、相続税など税金対策をイメージする人が多いと思いますが、相続対策は相続税の節税対策だけをしていればよいというものではありません。

1. 相続対策の三大要素
「相続トラブル対策」俗に「争族」と呼ばれたりします。
「相続税対策」
「納税資金の確保」

2. どのような対策が必要なのか？
「相続トラブル」
相続が発生すると、遺産分割協議によって遺産の具体的な分け方を決めなければなりません。しかし、日頃は仲が良い相続人同士でも協議がまとまらず、トラブルに発展するケースが多々あります。この協議がまとまらなければ、一切遺産に手をつけることが出来ずともすれば明日からの活動に支障をきたすことも考えられます。これらの解決は「被相続人の意思表示」が大事であると思います。そうです。遺言書の作成です。遺言書には「普通方式」と「特別方式」の2種類がありますが、自身で作成可能なのは「普通方式」です。ただし、遺言書はただ作成すればよいというものではありません。遺言書には、自筆証書遺言、公正証書遺言、秘密証書遺言の3種類があります。それぞれの作成については専門家に相談する必要がありますが、自身の思いを相続人に伝えるもっともよい方法だと思います。ただ、思いを伝えるだけではなく、のちに遺言書がトラブルを招かないよう、遺留分等に配慮した内容で作成する必要があるでしょう。

「相続税対策」
ここでは、不動産を活用した相続対策について記述します。不動産の有効活用が効果的な理由は、相続税法に基づく「税法上の財産評価額の引き下げ」を受けることが出来、相続財産の評価額が圧縮され、相続税対策に大きな効果をもたらすことになるのです。相続対策としては収益物件の購入
子世代の住居を『親の名義で購入』
等の方法がありますが、ここでは収益物件の購入について一例を示してみます。

2億円の預金は、至極当たり前のことですが税法上も評価額は2億円で評価されます。しかし、この2億円を使って土地を1億円で購入してその上に1億円の建物を建てると、土地は購入価格ではなく路線価評価額で評価されるため、約80%の8,000万円程度の評価額に。また、建物評価額は、税法上、固定資産税評価額で評価されるため、約60%の6,000万円程度で評価されます。つまり、2億円の価値を持つ「不動産」ですが8,000万円+6,000万円=1億4,000万円と財産評価額が税法の計算上6,000万円も圧縮することができるのです。

しかし、土地を購入し建物を建てるだけならそこから何も生まれません。仮に建物を賃貸マンションとして運営してみましょう。そうすると節税効果は更に上がり、かつ、収益を得ることが期待できます。自分の土地に賃貸マンションを建てた場合は「貸家建付地」として、土地の評価が下がります。
土地の評価額-（土地の評価額×借地権割合×借家権割合）
という計算式で評価します。借家権割合は30%とされている地域がほとんどです。

上記に当てはめてみると8,000万円-（8,000万円×60%×30%）=6,560万円が「貸家建付地」の評価額です。そして、賃貸マンションは「貸家」として固定資産税評価額6,000万円から借家権割合の30%分だけ減額され、4,200万円となります。したがって、6,560万円+4,200万円=1億760万円と2億円の現金を賃貸マンションという「不動産」に置き換えることでその評価額を約46%も圧縮することが出来る。これが不動産を使った相続税対策の一例です。

もちろん、これらはしっかりとした事前の計画によって運営を円滑に行えることが大きなポイントとなります。不動産を有効活用し、資産を守りながら節税対策を行い、次の世代に財産を遺しましょう。

「納税資金の確保」
「財産ならいくらでもあるので、納税には困らないだろう。」とお考えの方もおられるかも知れません。しかし、納税とは『現金で納める』ことが大原則です。不動産が遺産の大半なら、相続税が発生していても相続税を支払えないことが起こり得ます。納税資金が準備できなければ、「延納」や「物納」という方法も選択できますが、「物納」は先ほどの相続対策で示したように、土地は相続税評価額、建物は固定資産税評価額で評価されますので逆に不利になることがあります。また、物納は一定の要件をクリアした上で最長20年の年賦延納（分割払い）となります。分割払いですから当然利息はかかってきますし、その利息はかなりの高利です。これらのことについて検討する時間は、相続税を納税するまでの10カ月しかありません。葬儀、各種の手続き、遺産分割協議などをしていると、不動産を売却する時間などなくなってしまうケースがほとんどです。そこで、すぐに現金で相続税を支払えるように納税資金の準備を万端にしておくべきです。そこで不動産を利用したの資金の準備の例をとしては

・売却して現金化
　　現金として相続

・収益物件の生前贈与
　　賃料等の収益を生前に移管→物件の管理等の手間が発生

・民事信託等の利用
　　受託者を本人として受益者を移管→物件の管理等の手間は発生しない

最後に
何れにおいても、これらの対策を実行するには本人の意思能力が必要です。資産の管理のみを考えれば、任意後見制度や法定後見制度を利用する方法もありますが、特に法定後見制度では「本人の資産を管理することが目的」であって、次代へのバトンタッチ（相続対策）については寧ろ障害になることが多々あります。大切なことは、後世への思いを込めた対策は「思いついたならできるだけ早く」被相続人が元気なうちに講じることが必要だと言えます。